Feuchtes Mauerwerk, schiefe Wände oder schlecht eingepasste Bauelemente: Die Liste der Dinge, die beim Hausbau schief gehen können, ist lang. Nicht selten gibt es Streit darüber, welche Mängel man hinnehmen muss und welche aufgrund falscher Ausführung entstanden sind. Ein Baumangel liegt dann vor, wenn Baufirma oder Handwerker Leistungen nicht wie im Vertrag vereinbart erbringen - so definiert es die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen.

Ein Mangel liegt auch vor, wenn anerkannte Regeln der Baukunst nicht eingehalten werden. Kardinalmängel sind etwa Risse oder Löcher im Fundament, die zu Feuchtigkeit in der Wohnung führen, oder lückenhafte Anschlüsse zwischen Bauteilen, wie Ritze zwischen Wand und Fenster oder Außentür, die Wind ins Haus durchdringen lassen. Schäden an Heizung und Elektrik kommen häufig vor, unsaubere Maler- und Putzarbeiten sind auch nicht selten.

Hilfe vom Experten

Treten während der Bauphase Mängel auf, sollten diese zur Beweissicherung unbedingt schriftlich und auf Fotos festgehalten werden. Wichtig ist es auch, das Datum zu dokumentieren. Hierfür eignen sich Fotoapparate, die automatisch Datum und Uhrzeit festhalten. Um den Mangel einzuordnen, helfen Zollstock und Wasserwaage.

Nicht alle Mängel sind für jedermann sofort ersichtlich - zum Beispiel, wenn die Statik betroffen ist oder es sich um Materialunverträglichkeiten handelt. Daher kann es sinnvoll sein, einen Sachverständigen zu Rate zu ziehen, der das Objekt baubegleitend prüft. Er kann frühzeitig auf Mängel aufmerksam machen und ermöglicht damit eine rasche Behebung von Fehlern. Wichtig ist, dass der Experte regelmäßig auf die Baustelle kommt - zwölf bis dreizehn Besuche sind empfohlen. Bei einem Einfamilien- oder Reihenhaus können auch fünf bis sechs Termine ausreichen. Die Kosten liegen zwischen 0,5 und etwa ein bis zwei Prozent der Bausumme, eine Begehung schlägt dabei mit rund 400 Euro zu Buche.

Leistungen im Vertrag festlegen

Im Bauvertrag sollte jede einzelne Leistung detailliert aufgeführt und eine klare Preisabsprache getroffen werden. Jedes Bauteil sollte bis zum Markennamen exakt fixiert sein. Das kann bis zur Schraube reichen, die die Bauteile miteinander verbindet. Außerdem sollten eine Zahlung nach Baufortschritt sowie Sicherheiten, zum Beispiel Bürgschaften, vereinbart werden.

Nach bestimmten Bauphasen, wie etwa der Baugrube oder dem Dach, sollte die Abnahme durch einen Sachverständigen erfolgen. Nur wenn die Leistungen einwandfrei erbracht wurden, muss der Bauherr die Leistung auch zahlen. Niemand sollte einer Zahlung per Vorkasse einwilligen. Lägen Mängel vor, erklärt Erik Becker, Fachanwalt für Baurecht, dann sei der Bauherr berechtigt, mindestens das Dreifache der Mängelbeseitigungskosten einzubehalten.

Nur ein Ansprechpartner

Bauen mit einem Bauträger hat den Vorteil, dass man nur einen Ansprechpartner hat. Der Bauträger sucht dann alle Handwerker aus und organisiert den Ablauf auf der Baustelle. Er koordiniert den kompletten Bau bis zur Übergabe des fertigen Hauses. Das spart dem Bauherren die Zeit, Angebote verschiedener Handwerker einzuholen und deren Arbeit später zu koordinieren.

Nur einen Ansprechpartner zu haben, kann aber auch zum Nachteil werden. Wenn Mängel festgestellt werden, ist der Bauherr auf den Bauträger angewiesen. Er selbst hat keinen Einfluss auf die Handwerker. Da es für Laien schwierig ist, die Qualität der handwerklichen Arbeiten einzuschätzen, muss man den Entscheidungen des Bauträgers vertrauen und seine Auswahl der Handwerker akzeptieren. Wird das Haus nicht fristgerecht fertig, können zusätzliche Mietkosten oder Bereitstellungszinsen der Bank als Verzugsschaden geltend gemacht werden.

Direkter Draht zum Handwerker

Die Alternative zum Bauträger ist die Einzelvergabe der Aufträge. Hier sucht der Bauherr die Handwerker selbst aus und koordiniert auch die Arbeit auf der Baustelle. Das ist zwar mit mehr Arbeit verbunden. Läuft aber mal etwas schief, kann der Bauherr sofort mit dem jeweiligen Handwerker sprechen und die Mängelbeseitigung überwachen. Das setzt voraus, dass man auf der Baustelle präsent ist. Im Zweifelsfall lohnt es sich, einen Experten zu Rate zu ziehen, der überprüft, ob die vereinbarte Leistung ordnungsgemäß ausgeführt wurde. Die Einzelvergabe bietet sich auch an, wenn man gewisse Arbeiten in Eigenregie erledigen möchte.

Egal wie man sich entscheidet, ist es hilfreich im Vorfeld Referenzen und Kostenvoranschläge einzuholen und die Auswahl eines Bauträgers oder verschiedener Handwerker gut zu bedenken. Wenn es um die Solvenz einer Firma geht, kann man sich auch bei einer Wirtschaftsauskunftsdatei oder beim Amtsgericht informieren. Für das Risiko der Insolvenz des Bauträgers gibt es die Makler- und Bauträgerverordnung, die vorschreibt, dass Raten nur entsprechend dem jeweiligen Fertigstellungsgrad bezahlt werden müssen.

Mängel müssen nachgebessert werden

Generell gibt es auf Leistungen von Bauträgern und Handwerkern eine Garantie oder auch Gewährleistung. Ihre Laufzeit ist von der Form des jeweiligen Bauvertrages abhängig. Hat man einen Bauträger engagiert, wurde ein Vertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch abgeschlossen. Dann gibt es automatisch eine fünfjährige Gewährleistungsfrist. Gilt die Vertragsordnung für Bauleistungen - bei Einzelvergabe die Regel - beträgt die Gewährleistung vier Jahre. Die Fristen beginnen mit der Abnahme.

Innerhalb der Gewährleistungsfrist hat der Bauherr ein Recht darauf, dass Mängel nachgebessert werden. Erik Becker weist darauf hin, dass sich der Bauherr Sachmangelhaftungsansprüche vorbehalten solle, falls bei der Abnahme bereits Mängel bekannt sind. Sonst könnten Rechte verloren gehen.

Sonderfall Insolvenz

Schätzungen aus dem Jahr 2005 zufolge werden knapp 20 Prozent aller Bauherren Opfer von Insolvenzen der Baufirma oder der auf der Baustelle beschäftigten Handwerker. Muss ein Bauunternehmen Insolvenz anmelden, drohen dem Bauherrn große finanzielle Schwierigkeiten. Das ist vor allem dann der Fall, wenn der volle Kaufpreis bereits vorab bezahlt wurde. Deshalb sollten Bauherren niemals in Vorkasse treten.

Erste Alarmzeichen für Unregelmäßigkeiten im laufenden Betrieb können etwa Verzögerungen in verschiedenen Bauabschnitten (Rohbau, Dachdecken, Elektroinstallationen) sein. Werden die Versäumnisse gravierend, sollten Sie beim Amtsgericht zunächst erfragen, ob das Bauunternehmen bereits Insolvenz angemeldet hat.

Baugutachter erfasst Mängel

Setzen Sie dem Bauträger, im Ernstfall auch dem Insolvenzverwalter, eine Frist zur Fertigstellung oder zur Nachbesserung. Dokumentieren Sie den augenblicklichen Zustand der Baustelle und der Bauausführungen möglichst detailgetreu. Die Dokumentation sollte dabei so gestaltet sein, dass mit ihr auch Ansprüche auf dem Rechtsweg durchgesetzt werden können: So sollte etwa ein Experte (Baugutachter oder Architekt) die Mängel erfassen. Benennen Sie möglichst neutrale Zeugen (also keine Familienmitglieder).

Um ihre Rechtsansprüche geltend zu machen, sollten Bauherren den durch die Insolvenz entstandenen Schaden in der Insolvenztabelle oder im Insolvenzverzeichnis anmelden. Meist besteht für die Einzelperson jedoch nur wenig Hoffnung, dass diese Summe auch ersetzt wird - im Insolvenzfall werden andere Posten wie die Gehaltsansprüche der Mitarbeiter vorrangig behandelt.